梁錦松亂噏土地問題

上週六,前財政司長梁錦松出席民建聯舉辦的圓桌會議,談到香港的土地供應問題。據媒體報導,他在會中表示,社會應該討論「究竟要山明水秀,但房價貴絕全球,還是稍作調整」,並指郊野公園和居住用地的比例若能調轉,40%做居住土地,35%做郊野公園,便能釋放出5%的郊野用地供100萬人居住。

由於坊間一直盛傳梁錦松將是下屆特首的「黑馬」人選,他近期發表的言論,一直受到外界關注。梁錦松在提倡開發郊野公園用地的建議,惹來坊間的環保分子炮轟,也是意料中事。先不論他是否有意角逐下屆特首,但若媒體的報導無誤,梁錦松的言論便存在一些事實性偏誤。

梁錦松提到的現時郊野公園的佔地比率,並沒多大出入,但提出拿「40%做居住土地」的構想,則極不科學。根據漁農自然護理署資料,香港的郊野公園面積約有442平方公里,另有70平方公里的法定自然保育區,佔全港土地面積約4成。然而,根據規劃署2014年的土地用途數據,香港所有已建設的土地,其實只有265平方公里,佔全港土地面積24%,當中的住宅用地只有77平方公里,佔全港所有土地約7.9%。這77平方公里的土地中,私人住宅用地佔26平方公里,公營房屋佔16平方公里,其餘35平方公里,是低密度的鄉郊居所。

換句話說,其實現時香港七百萬人口,就是集中住在這7.9%的住宅用地之上,當中的45.8%、近320萬的公屋人口,是住在這16平方公里的土地上,佔全港土地面積1.44%。所謂「4成用作居住土地」的假說,是對香港土地用途毫無認識的胡話。另外,香港若能從4成郊野公園的土地中,拿出5%作居住用地,便有55.4平方公里土地,比現時私人住宅和公屋用地的總和還多。以此推論,5%的香港土地已可再容納全港人口的一倍了,為何只有區區的100萬?

當然,拿5%郊野公園的土地出來,還要休憩用地和交通配套,當中可能佔了可用面積的4成。問題又回來了,香港現時的郊野公園,不少都是位處山野,他口中的5%土地,是打算從哪兒的郊野公園用地撥出來?這個所謂100萬人口的數字,又是怎樣推算出來的呢?這不敢讓人懷疑,梁錦松跟之前幾個提議開發郊野公園的人一樣,對香港的土地供應現況和問題,其實並不十分清楚。他說的100萬人口,也只是隨便估算出來的數字。

有關開發郊野公園的建議,本欄立場一貫認為,這只能是沒有其他選項的辦法。若有其他更可行的方法,千萬不要打郊野公園的主意。現有郊野公園的植被,不只是「山明水秀」這麼簡單,還能減低香港受到「熱島效應」(urban heat island)的影響。所謂「熱島效應」,是指城市中心因市內植被減少、建築過分密集,或大量使用空調,因而造成氣溫上升的現象 。鏟走郊野公園的植被容易,郊野被破壞後卻是不能逆轉的,所以必須慎之又慎。

是故,打郊野公園的主意之前,我們應該思考一下,是否還有其他替代方案,解決現時的居住土地供應緊張問題?除了郊野公園用地外,現行土地用途上的分配,又能否透過調整釋放出新的土地?現行解決土地緊張的辦法,如填海和重建,是否能為香港提供新的住宅用地?香港還有或沒有地方,可以劃出來興建新市鎮?若梁錦松真如傳言所說,有意角逐下屆特首席位,土地問題均須先作詳細研究,而非信口開河,這才是敦本務實之道也。

原文刊於《香港投資日報

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